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	マンション経営の相続対策及び節税のメリットを教えてください。
		相続税の節税対策をする場合、まず相続する財産が金銭で見積もるとどれくらいの額であるかを把握しないと話しになりません。相続税も、相続財産を金銭に見積もり、その相続財産の総額に対して課税されることになるからです。相続税が、課税される際の評価方法は法律で決められており、原則としては相続財産を時価で評価していくことになります。では、その評価の方法を簡単に説明していきましょう。不動産は土地と建物、それぞれ別々の方法で評価されています。

		土　地土地については「路線価」によって評価されます。「路線価」とは、その土地が面している道路に設けられた基準価格で、その基準価格に相続する土地の平米数を掛けることにより、相続する土地の価格を決めていくことになります。この路線価から求められた土地の価格は、その土地が更地であった場合の価格ということになります。よって、更地の状態で相続する場合には、路線価から算出した価格が評価額ということになります。路線価については、税務署で調べることができますので、直接問い合わせてください。又、土地の利用方法によっては路線価から一定の額が除かれることになります。具体的には以下のとおりになります。
			１．土地を他人に貸してる場合（借地権）
			たとえば、被相続人がＡさんに土地を貸し付け、Ａさんはその土地の上に家を建てて住んでいたような場合です。このような土地を借地権といい、自分の土地でありながら自由に使えないため、評価額も低くなります。更地の状態で評価した額から、借地権の部分（借地権割合）を控除することになります。借地権割合は、地域によって異なりますが、一般的に更地価格の６０～７０パーセントが借地権の割合になりますので、残りの３０～４０パーセントが土地の評価額ということになります。なお、正確な数字は税務署に直接問い合わせて聞いてください。
			２．土地の上にアパートやマンションを建てて貸してる場合(家主業)
			この場合も、自分の土地でありながら自由に使えないため、評価額も低くなります。更地の状態で評価した額から、借地権の価格及び家を利用する権利（借家権といいます）の価格を控除することになります。借地権割合及び借家権割合は、地域によって異なりますが、一般的に更地価格の６０～７０パーセントが、借地権の割合になりますので、残りの３０～４０パーセントが土地の評価額ということになります。なお、正確な数字は税務署に直接問い合わせて聞いてください。

		建　物固定資産税の評価額をもとに計算します。毎年４月頃に送られてくる納税通知書に記載されています。建築費用の７０パーセント（木造は６０パーセント）程度が目安になります。お手元に納税通知書がない場合は、市町村役場で固定資産税評価証明の交付を受けることができます。


	これから先、年金がもらえなくなるかもしれないから、収益マンションを買って老後の私的年金がわりに当てたいと思っているのですが・・・
		そうですね！年金がもらえなくなるかもしれないというのは、今大きな社会問題になっています。これから少子高齢化社会を迎え、年金を受け取る人が増え続けるのに対し、子供の数は減り続けます。年金に加入しなければならない若者達が減少し、現在は働き盛りの世代が4人で年金受給者１人を支えていることになっていますが、およそ20年もすれば2、3人で1人を支えることになり、年金を収めた額よりも多く支給されないのは誰が見ても明らかです。これから先の、安定した老後の暮らしを考えなければなりません。年金を当てにするのではなく、今から私的年金としてマンション経営を始め、定年までに返済できる計画を立て、定年後は安定した暮らしができる収益物件を探すとよいでしょう。


	ローンでマンション経営を始めたいと考えているのですが、死亡したり、高度障害者になった場合、収入がとだえ、ローンの返済ができなくなり、家族への生活は苦しくなりませんか？
		ローンでマンション経営を始めると、オーナーは団体生命保険に加入することになります。これは、オーナーの方が死亡、もしくは失明や言語機能を失うなど、高度障害状態になった時、家族の負担にならないようにするための保険で、残っていたローンはすべて保険で支払われるようになっています。（但し、団体信用生命保険の加入は80歳までです。）この保険で、ご家族に迷惑をかけることはありません。つまり、普通の生命保険なら、受取人の奥様やお子様へ現金で下りるのに対し、団体生命保険は遺族が残ったローンを支払うことなく奥様やお子様のモノとして残り、しかも、毎月、奥様やお子様のところへ家賃が入ってきます。ご主人に万一の事があっても、奥様やお子様が残ったローンを支払うことなく、毎月、家賃という安定収入があり、安心して暮らせるというわけです。もちろん、売却して現金に換えることもできますから、普通の生命保険の代わりにもなるわけです。


	「入居者募集」や「入居者トラブル」など管理は面倒ではありませんか？
		オーナーにとっては何かと心配な管理面。マンション経営時の運営・管理などのわずらわしい業務は、委託してみるのもひとつの方法です。規定の管理手数料を支払えば、入居者の募集・契約や更新・集金や苦情処理、入居退去時の手続き等、全てを請け負ってくれます。これにより、オーナーは振り込まれた家賃の確認をするだけで、安心してアパート経営に取り組むことが出来ます。


	マンション経営を考えていますが空室のリスクがとても心配です。空室のリスクを回避する（できるだけ減らす）事が出来る方法はありますか？
		賃貸物件には、必ず入居者が入ってくれるという保証はどこにもありません。また、入居者が出て行った後、すぐに別の入居者が見つかるかどうかも分りません。入居率は、立地や家賃の設定で決まるケースが多いので、適正な家賃設定をした上である一定の空室率は見込んでおく方が安全です。


	アパート経営は「自己資金が少なく始められる」と聞きましたが、頭金などや諸経費など、どのくらいのお金があれば始められるのでしょうか。
		一般的にアパート建築の際には、提携ローン（住宅ローン）が用意されておりますので、まずは物件価格の約３０％くらいの自己資金（頭金）と諸費用が必要です。次に、物件価格以外に登録費用をはじめ不動産取得税等の諸経費がかかります。・印紙代（契約書貼付）・印紙代（金銭消費貸借契約書貼付）・登記費用（所有権移転）・借入費用・仲介手数料・事務手数料・固定資産税等精算金・不動産取得税　など物件の内容や不動産会社により異なりますので、そこの会社の担当営業マンの方や税理士と事前に確認される事をお勧めいたします。


	利回りはどのように計算するのですか？
		単純利回りは、％で表示する場合、月額賃料×12ヶ月÷購入金額×100で計算します。ただし、月額賃料に管理費・修繕積立金・その他経費を含めるかどうかで、利回りはまったく変わってきます。したがって、利回り面から見た場合、管理費・修繕積立金・その他経費も、マンション購入の際のチェックポイントになります。


	どんな物件を買ったらいいですか？
		基本的な考え方として、マンション投資をするということはどういうことなのかを整理しておくことが寛容なことです。単に利回りが良く、定期預金より有利に資金が運用できれば良いのか、将来、マンションを転売するのか、相続対策として、現金を不動産にし資産の組換えをし、節税を図るのか。さまざまな考え方があり、それにより購入物件が違ってきます。一般的に言えることは、・広めのワンルームマンション・築年数が新しく、管理状態が良好な物件・人気のある地区で、駅から徒歩圏にあることを条件に、物件を選べば良いでしょう。


	これから不動産は上がるか、下がるか？
		残念ながら、それは誰にも分かりません。ただ、今年に入って日本の不動産を外国の投資家が買っている事は、新聞・雑誌・テレビでご存知のことと思います。これだけ日本の不動産が安くなりますと、収益還元のできる物件は、これからの時代、確かな財産になるといえるでしょう。


	最後まで面倒を見てもらえますか？
		購入後の入居者斡旋や賃貸管理、また将来の売却まですべて当社におまかせください。状況を全て把握している当社と、末永いおつきあいを是非ともお願い致します。


	入居募集をしっかりやってくれる不動産屋さんがあれば、管理は自分で出来るのでは？
		昨今の入居者は、かなり自己主張が強くなっているといえます。入居者のニーズも多様化して、オーナー様には、トラブルも含めて迅速、適切な対応が求められるようになっています。また、賃貸マンションをオーナー様の資産として捉えた場合、運営・管理には専門的な提案が出来るアドバイザーの存在が不可欠だといえます。以上のことを吟味してご判断ください。

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